צרו קשר

לכל שאלה אנא צרו קשר בטלפון 03-6126102 או השאירו פרטים בטופס למטה ונחזור אליכם בהקדם

הסכמי תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין)

 

עסקת תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין ) היא עסקה מורכבת יחסית. במרבית העסקאות בהן נבנות דירות חדשות בבית משותף קבלנים רוכשים קרקע או מבצעים עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע, כאשר הבנייה עצמה על קרקע ולא על בניין קיים. בתמ"א 38/1 לא רק שמדובר על ביצוע פרויקט בנייה גדול בבניין קיים אלא אף שהפרויקט מבוצע כאשר אנשים ממשיכים להתגורר בבניין.

 

הסכם התמ"א 38 והחיים בבניין בו מבוצע פרויקט

ביצוע שינויים בבניין הקיים, כולל פעמים רבות בדירות הקיימות, כרוך בסיכונים שונים לבעלי הדירות. עורך הדין המטפל בעסקת התמ"א 38 צריך להבטיח את זכויות הבעלים בשלל דברים שאינם רק ההיבטים המשפטיים המקובלים - ביטוח, וערבויות, נושאי רישום הערות אזהרה/שעבודים וכיו"ב.

כאשר עו"ד דיירים מנסח הסכם תמ"א 38/1 הוא צריך להבטיח במסגרת ההסכם כי בעלי הדירות יוכלו להמשיך להתגורר בדירותיהם בתנאים הטובים ביותר שאפשר בנסיבות אלה ולמזער את הסיכון להם ולרכושם. למשל, הסכם התמ"א 38 צריך להסדיר גם עניינים כגון גישה בטוחה לבניין ולדירות, הבטחה שהמערכות בבית המשותף ימשיכו לפעול ומה קורה במקרה של תקלות, להבטיח שלא יישאר פתח פתוח בדירה (שנפתח לצורך ביצוע שינויים בדירה) באופן שיאפשר גישה קלה לגנבים לדירה, הוראות שיבטיחו שלא ייווצר מצב שחדר שנסגר בו חלון יישאר תקופה ארוכה ללא חלון חלופי, מנגנון שיאפשר דיור חלופי במקרה בו דיירים נדרשים לעזוב את דירתם עקב הפרויקט ועוד.

מהצד השני של העסקה עומד מול הדיירים יזם/קבלן מנוסה שפעמים רבות יודע הרבה יותר טוב מהם כיצד צפוי להתנהל הפרויקט, מהם הקשיים ומהם הדברים השונים שהוא מעוניין להשאיר לעצמו חופש לבצע בצורה שנוחה לו ולא להתחייב בהם לבעלי הדירות מראש.

יש שלל דברים שחשוב להבטיח בכדי שחיי הדיירים במהלך הפרויקט ייפגעו באופן המינימלי.

כמו כן, 

שאפשר וכי התוצאה הסופית שיקבלו תהיה לשביעות רצונם.

כמו כן, ישנם דברים רבים בפרויקט שבשלב ראשון היזם אינו מציג בצורה מדוייקת לבעלי הדירות. עם השנים גילו יותר ויותר בעלי דירות כי התוצאה הסופית רחוקה מלהיות טובה וכי ישנם דברים רבים בפרויקט שנעשו באופן שפגע בהם. פעמים רבות היזם/קבלן בחר לעשות את הדברים באופן שמקל עליו ו/או מוזיל עלויות במקום בדרך שתבטיח להם בניין טוב בסוף הפרויקט. זה יכול להיות קשור למיקום מערכות משותפות (ואפילו חדר אשפה צמוד לדירה קיימת), דרכי גישה שבוצעו בצורה שפוגעת בדירה קיימת, חניות שתוכננו בצמוד לדירות קיימות, שינוי תכנית ההרחבות באופן שפוגעת בדירות ועוד.

פעמים רבות יזמים מעוניינים שיהיה להם כמה שיותר חופש לבצע שינויים בתכניות המוצגות לדיירים הדברים נוגעים לאופן ביצוע ללא חלון עם הזמן כאשר יותר ויותר בני אדם מבינו

מאפייני הדיירים

דבר שלעתים רבות הופך את העסקה למורכבת יותר היא שצד אחד לעסקה הוא קבוצת בעלי דירות בבית משותף, כאשר לעיתים התמורות שניתן לתת לדירות הן שונות, לעיתים ישנן הצמדות קיימות לחלק מהדירות, לעיתים יש דירות בהן בוצעה הרחבה כלשהי, ישנם בעלי דירות שדורשים התייחסות שונה מהאחרים (כגון, קשישים ובעלי מוגבלויות), ישנם בעלי דירות שמשכירים את דירותיהם וישנם כאלה שגרים בדירה ועוד. חלק לא מבוטל מהעסקה קשור להתאמתה למגבלות התכנוניות של הבניין וכן לרצונות/צרכים של בעלי הדירות.

כמו כן

מבחינת הבטחונות בעסקה, מחד היזם מעוניין להקטין את הוצאותיו ולצמצם את ההון העצמי המושקע בעסקה ומאידך בעלי הדירות מעוניינים לשמור על האינטרסים שלהם ולהקטין את הסיכונים הכרוכים בעסקה זו. על עורך הדין המייצג את בעלי הדירות לקחת בחשבון לא רק את נושאי הערבויות הבנקאיות (והאישיות, ככל האפשר)

עם זאת, 

היות שהמדובר בפרויקט מורכב וארוך שמתבצע בבניין בו גרים אנשים וכי כבר קרו מקרים בהם 

עורך הדין המטפל בעסקה, המנסח עם השנים עלו יותר ויותר

ועקב שבד"כ אינם בקיאים בתחום הנדל"ן, מסבכת את העסקה.

הפרויקט עצמו מטבעו, בו לוקחים בניין ישן ומבצעים בו עבודות בנייה בהיקף משמעותי מהסוג שנעשה במסגרת תמ"א 38, גם הוא לא פשוט. מה שהופך את ביצוע הפרויקט למורכב עוד יותר הוא העובדה שבמהלך ביצוע העבודות הדיירים בד"כ גרים בבניין.
יתרה מכך, עקב כך שהחקיקה בתחום התמ"א 38 הינה חדשה יחסית ומתפתחת כל הזמן, ישנה עדיין אי ודאות מסויימת בחלק מהסוגיות הנוגעות לעסקה, דבר שהופך את התחום למורכב עוד יותר. יוער עם זאת, שהשינויים שהיו בחקיקה בשנים 2011-2012 פתרו חלק לא מבוטל מהבעיות שהיו בחוק בהתייחס לתמ"א 38 רגיל (חיזוק בניין קיים) ובפרט בנוגע ליכולת לבצע את הפרויקט ללא הסכמה של 100% מבעלי הדירות, כולל, בין היתר, במקרים שניתן לבנות שתיים וחצי קומות על גג הבניין הקיים ובכל נושא הצמדת חניות לדירות החדשות.
הדברים האמורים לעיל (ודברים נוספים) מלמדים, כי רמת הסיכון בפרויקט מבחינת בעלי הדירות היא יחסית גבוהה. לפיכך, חשוב ביותר שבהסכם בין הצדדים יינתן מענה הולם למגוון נושאים שיגנו על האינטרסים של בעלי הדירות כך שירגישו מספיק בטוחים לחתום על ההסכם.

חיבור בין בנייה חדשה לבניין קיים: גם מבחינה הנדסית ותכנונית ביצוע פרויקט תמ"א 38 בו מוחלפות תשתיות ישנות בחדשות ובנייה חדשה מתווספת לבניין ישן, הינו פרויקט מורכב, ועלולות להתעורר בעיות. למשל, בפרויקט אחד ברמת גן, לפני תחילת ביצוע העבודות גילה היזם להפתעתו שהקרקע בבניין (כמו גם בכל השכונה בה הוא נמצא) לא יציבה, עקב המצאות נוזלים רבים, והדבר דרש ממנו לבצע ביסוס משמעותי בהרבה של הבניין ביחס למה שתכנן, דבר שייקר משמעותית את הפרויקט. משמע, כדאי לבחון את האלמנטים היחודיים לסביבה בה אמור להתבצע בפרויקט בכדי לדעת אם ישנו עניין יחודי שצריך לקחת אותו בחשבון בבחינת ותכנון הפרויקט.

אי התאמה בין היתר הבנייה המקורי לבין הבניין הקיים: לעתים, תוך כדי הפרויקט מתברר ש"בשטח" הבניין אינו תואם במדויק את התכניות. הדבר קורה הן בגלל אי דיוקים בבנייה, הן בגלל שינויים שנעשו בבניין או בדירות ביחס לתכנית המקורית והן משום שישנם דברים שאינם מופיעים בתכניות עליהן מתבססים האדריכלים שמתכננים את פרויקט התמ"א 38. פעמים רבות התכנון כרוך בהריסת קירות שונים, לדוגמה, לשם הוספת פיר מעלית, ממ"ד, מרפסת שמש או ביצוע שינויים אחרים. הקיר המתוכנן להריסה עלול להתגלות במהלך ביצוע הפרויקט כקיר תומך. כלומר, יתכנו מצבים בהם נדרש לבצע שינויים בתכנון ו/או בביצוע ביחס לתכניות המקוריות. יתכן אף שהפרויקט יתייקר ביחס לתכנית המקורית של הקבלן והוא צריך כמובן לקחת זאת בחשבון. מצד שני, גם בעלי דירה שמעוניינים לבצע שיפוץ פנים בדירתם במהלך הפרויקט צריכים לקחת נקודה זו בחשבון במסגרת התכנון, היות שיתכן, כי התכנית המקורית של הקבלן תשתנה במהלך הבנייה, דבר שעשוי להשפיע גם על דירתם.

טל': 03-6126102 | פקס': 077-7441560 | אי-מייל: amir@klausner-law.co.il

כתובת: עו"ד אמיר קלויזנר, דרך אבא הלל סילבר 7, רמת גן (בית סילבר, קומה 2)