פינוי בינוי

​​​​

פינוי בינוי מתבצע בשני מסלולים עיקריים:

1. מסלול רשויות: המדינה מכריזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי בו והרשות המקומית מתכננת תכנית למתחם וזו מקבלת אישור. לאחר שיש מתחם מאוחר עם תכנית מאושרת יזמים יכולים לבצע פרויקט או פרויקטים במתחם הפינוי בינוי. בדרך כלל מתחמי פינוי בינוי במסלול רשויות הם מתחמים גדולים, כגון חלקים משכונות או אפילו יכולה להיות שכונה שלמה עם בניינים ישנים כגון בנייני רכבת ישנים. 

2. מסלול מיסוי:  בעלי דירות בכל מתחם יכולים לנסות להתאגד לצורך קידום פרויקט פינוי בינוי בבניין/בניינים שלהם באמצעות יזם. על פי החוק נדרש כי במתחם פינוי בינוי יהיו לכל הפחות 24 יחידות קיימות ולקבל אישור להכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי. הדבר נעשה באמצעות פניה לוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית הפועלת תחת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה לקבל אישור לאכרזה על המתחם בתכנית כמתחם "פינוי בינוי". הועדה כוללת כוללת נציגים ממשרדי ממשלה שונים (משרדי הבינוי והשיכון, האוצר, המשפטים והפנים) ועם אישור האכרזה המתחם זכאי להטבות המס הנלוות לפרויקטי פינוי בינוי (מס שבח, מס רכישה ומע"מ).

היזם יכול גם לפנות בכדי לקבל מראש אישור מקדמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לכך שהמתחם יוכר כמתחם פינוי בינוי למרות שהאישור המקדמי אינו מהווה אישור סופי וכך ניתן לדעת כבר בשלב מוקדם יחסית על סיכויי ההצלחה התהליך. אישור זה הוא הכרחי לפרויקטי פינוי בינוי כי ללא קבלתו הפרויקט לא יקבל את הטבות המס עליהן הוא מתבסס וסיכוי קלוש להוציאו אל הפועל. 

כיום מדיניות הרשויות היא לעודד כמה שיותר פרויקטי פינוי בינוי במסלול מיסוי ולכן הסיכוי לקבל אישור להכרזת מתחם כפינוי בינוי (בהנחה שהוא עומד בקריטריונים המינימליים לגבי מספר הדירות הקיימות והנבנות במסגרת הפרויקט) לאחר קבלת אישור הרשויות לתכנית הוא גבוה ביותר.

​​

התהליך

​

ייזום תכנית חדשה: פרויקטי פינוי בינוי (במסלול מיסוי, שהם רוב הפרויקטים) מבוססים על ייזום של תכנית חדשה שמוסיפה זכויות בניה למתחם הפינוי בינוי ולכן היא דורשת אישור תכנית על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה. לצורך הגשת התכנית לועדה המחוזית היזם פועל ראשית לתאום התכנית מול הועדה המקומית ולקבלת אישורה, למרות שלעיתים הועדה המחוזית נותנת אישור לדברים שונים בתכנית אף אם אלה לא אושרו על ידי הועדה המקומית. הן הועדה המקומית והן הועדה המחוזית בוחנות את התאמת התכנית המוגשת למדיניות שלהן בין היתר מבחינת בינוי, מספר יחידות הדירות החדשות וגודלן, גובה הבניינים בפרויקט, שימושים (כגון האם לשלב שטחי מסחר בתכנית, מוסדות חינוך, האם לדרוש דיור שישמש לשכירות לטווח ארוך וכיו"ב), חניות, תנועה, דרכי גישה, מהם השטחים שישמשו לצורכי ציבור והאם יש מקום לשלב מטלות ציבוריות בתכנית, לדוגמה, גינה ציבורית, חניות ציבוריות וכיו"ב. כלל ההיבטים של הפרויקט והשתלבותו בסביבה נלקחים בחשבון ונבדקים.

​

תקן 21 ורווחיות הפרויקט: במסגרת התהליך של הכנת התכנית ואישורה היזם לוקח שמאי מטעמו שאמור להציג חישוב כלכלי לפיו התכנית המוצעת עומדת בתקן 21, שהוא תקן שמאי שנקבע לפרויקטי פינוי בינוי. השמאי מחשב את כלל ההוצאות וההכנסות הצפויות בפרויקט ונכון לשנת 2026 רווח סביר שנקבע על ידי השמאי הממשלתי לפרויקטי פינוי בינוי הוא 16-17%, כתלות במיקום הפרויקט. רווח זה נועד להבטיח את כלכליות הפרויקט והוצאתו אל הפועל והוא לוקח בחשבון את המטלות הציבוריות שהרשויות דורשות מהיזם לכלול בתכנית.

​

הואיל והזמן שלוקח לקבל היתר בניה מאז אישור התכנית הוא לעיתים שנים רבות, במקרה של גידול בהוצאות (כגון עקב עלויות בתשומות הבניה או עלויות מימון) שעולה באופן משמעותי במהלך השנים על גידול בהכנסות (שנגזרות ממחירי הדיור) או אפילו ירידת מחירי הדיור, יכול להיווצר מצב בו כאשר היזם מעוניין להוציא את הפרויקט אל הפועל הפרויקט כבר אינו עומד ברף הכלכלי הנדרש על ידי גופים המעניקים ליווי פיננסי לפרויקט לשם ביצועו. 

זו אחת הסיבות שחלק מהתכניות בסופו של דבר לא מתממשות. במקרים כאלה היזמים יכולים לפנות לרשויות ולבקש לתקן את התכנית, לדוגמה, באמצעות הוספת זכויות בניה או לשנות את השימושים של היחידות שנקבעו בתכנית (לבקש פחות דירות להשכרה לטווח ארוך, פחות מסחר ויותר מגורים וכד'). שינוי כזה בתכנית אינו פשוט ויכול לקחת זמן אבל הוא אפשרי.

​

הועדה המחוזית בודקת באמצעות שמאי/ם מטעמה את החישוב שביצע השמאי מטעם היזם לפי תקן 21 ויכולה להורות על שינויים בתכנית, כגון צמצום מספר יחידות הדיור, שינוי בגובה הבינוי וכל מה שהיא מוצאת לנכון.

 

אישור התכנית: לאחר שהועדה המחוזית מאשרת את התכנית היא מתפרסמת (שלב הפרסום) ובשלב זה ישנה זכות להגיש לה התנגדויות. במקרה שיש התנגדויות רבות או משמעותיות הועדה המחוזית יכולה להעביר אותן לבחינת בודק מטעמה שיחווה את דעתו עליהן, בכדי לייעל שלב זה.

לאחר שהתכנית מאושרת באופן סופי היא מקבלת תוקף.

​

בקשה להיתר בניה: לאחר אישור התכנית של המתחם היזם מכין בקשה להיתר בניה על בסיס התכנית. במהלך ככל שלא נקבע מוקדם יותר (למשל, מראש, במסגרת הסכם הפינוי בינוי) מהי הדירה החדשה המיועדת לכל אחד מהבעלים הקיימים, במהלך הכנת הבקשה להיתר בניה ישנו שלב של בחירה של הדירות החדשות של הבעלים הקיימים בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם. בדרך כלל יש מנגנון שמאפשר שדרוג (ולעיתים גם שנמוך) של הדירות לדירות ששוויון גבוה / נמוך יותר. במקרה של שנמוך הפרש השווי משולם על ידי היזם לבעל הדירה בניכוי המע"מ. על הדיירים לוודא במסגרת ההסכם כי סכום ההפרש נושא הצמדה ממועד קביעת השווי ועד קבלת התשלום בפועל (הואיל ופעמים רבות הוא משולם במסירת הדירה החדשה).

​

ליווי בנקאי: פרויקט פינוי בינוי מתבצע עם ליווי פיננסי לפרויקט. הבנק המלווה מנפיק ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכן את ערבויות הבעלים. עוד על נושא הבטוחות בפרויקט פינוי בינוי ניתן לקרוא בעמוד זה. 

​

פינוי הדירות הקיימות ותשלום דמי שכירות / דיור חלופי: לקראת תחילת הפרויקט, לאחר החתימה על הסכם ליווי בנקאי והוצאת היתר הבניה (או לכל הפחות היתר להריסת הבניין הקיים במקרה של מתחם בו קודם כל מוציאים היתר הריסה, דבר שהוא די נדיר) היזם מוציא הודעת פינוי לבעלי הדירות הקיימות. במסגרת המו"מ מומלץ כי בעלי הדירות יהיו רשאים לפנות את הדירות כמה שיותר מוקדם לאחר קבלת ההודעה ולקבל דמי שכירות כדי לאפשר להם גמישות במציאות דירה חלופית (לבעלי דירות שמתגוררים בדירות) וכן בכדי שיקבלו דמי שכירות אם השוכר של דירתם עוזב. לעיתים השוכרים יודעים פחות או יותר מתי הפרויקט אמור להתחיל ועוזבים את הדירה אפילו לפני הודעת הפינוי של היזם ולא ניתן לחדש פעמים רבות את השכירות לזמן קצר, ולכן יש לשאוף כי ההסכם יכלול תשלום דמי שכירות במקרה של עזיבת שוכר משלב כמה שיותר מוקדם.

 

הובלה: בנושא מימון עלויות ההובלה של תכולת דירות הבעלים מומלץ ליישם את ההמלצה שלי בעמוד זה.

​

מסירת הדירה החדשה: מומלץ מאוד לוודא כי לפני המסירה מתבצעת טרום-מסירה עם פרוטוקול מוקדם, בה מבצעים בדירה החדשה סיור אליו מוזמן גם המפקח מטעם הבעלים, בנוסף לבעלים, ועושים רשימת ליקויים אותם היזם נדרש לתקן עד המסירה. כך מגדילים את הסיכוי שהדירה תהיה מוכנה למסירה עם כמה שפחות ליקויים ומקטינים את מספר הליקויים שהיזם/קבלן יבצע לאחר מסירת הדירה החדשה ליזם. אין סיבה שהיזם לא ידאג לכך שהדירה תימסר עם כמה שפחות ליקויים על אף שברצונו למסור אותה כמה שיותר מוקדם.

​

​​​על זכויות קשישים בפרויקטי פינוי בינוי ניתן לקרוא בעמוד זה.

​

על זכויות חולה הנוטה למות ואדם שהיה זכאי לגמלת סיעוד בפרויקטי פינוי בינוי ניתן לקרוא בעמוד זה.

​​​​