ייצוג בעלי דירות

 

אנו מייצגים בעלי דירות בבניינים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי אל מול היזם/קבלן.

ייצוג בעלי הדירות כבר משלבים מוקדמים של הפרויקט מסייע לבעלי הזכויות בדירות למזער סיכונים ולעיתים אף לשפר את הצעות היזמים בנקודות חשובות. פעמים רבות הצעות היזמים אינן כוללות התייחסות לחלק מהנושאים שהינם בעלי חשיבות לבעלי הדירות בפרויקט מסוג זה (תמ"א 38 / פינוי בינוי) וליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע לבעלי הדירות לסכם עם היזם דברים נוספים עוד בשלב הראשוני של המו"מ. מובן, שבמקרה שחלק מהנושאים עולים רק בשלב מתקדם יותר של המו"מ, לאחר שהיזם כבר נבחר על ידי הבעלים והיתה התקדמות במו"מ, היזם עלול לגלות גמישות נמוכה יותר לגבי עניינים שלא סוכמו בשלב הראשון.

אנו מלווים את בעלי הדירות בכל שלבי הפרויקט, מתחילתו ועד לסיומו. 

​

עצות לבעלי הדירות

​

כאשר מגיעים לשלב ההסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ניתן לציין כמה מן הדברים להם כדאי לבעלי הדירות לשים לב*:

1. התמורה לבעלי הדירות: צריך לוודא שההסכם תואם את מה שהובטח לבעלי הדירות. במקרים רבים כולל הסכם מסוג זה אפשרות לשינויים שונים עקב הנחיות הרשויות, בהסכמת נציגות הבעלים וכד'. חשוב לוודא שהשינויים המותרים אינם פוגעים בדברים מהותיים לבעלי הדירות כגון, התמורה לכל אחד מהצדדים (משמע, מה מותר לקבלן לבנות ומה הוא נותן לדיירים), נקודות מהותיות בתכנון ובמפרט וכד'. 

​

2. בטחונות: חשוב לוודא שיינתנו בטחונות מספקים כולל ערבויות בנקאיות הן במקרה שיש ליווי בנקאי והן במקרה שהפרויקט מתבצע ללא ליווי בנקאי. במקרה שישנו ליווי בנקאי, הקרקע וזכויות הבנייה משועבדות לבנק המלווה, כך שגובה הערבות צריך לבטא את הסיכון ואת התמורה ההולמת לבעלי הדירות במקרה של מימוש המשכנתא והעברת הקרקע וזכויות הבנייה לבנק.

​

3. ביטוח: כמובן, יש להבטיח שתנאי הביטוח יהיו מספקים. מקובל בפרוייקטים רבים שהיזם מממן יועץ ביטוח מטעם בעלי הדירות שיבחן האם בכל הנוגע לאינטרסים שלהם ישנו כיסוי מספק בביטוח, לרבות בין היתר (בפרוייקטי תמ"א 38/1) סעיף "רכוש עליו עובדים" הכולל כיסוי ביטוחי מספק לדירות הקיימות ולתכולתן.  בתחום הביטוח ישנן כל מיני דקויות ולפיכך חשוב שאדם הבקיא בתחום יבחן את הפוליסה גם כשמול עיניו האינטרסים של הבעלים. למשל, לעתים דורשים עו"ד של בעלי הדירות שהם יירשמו בפוליסה של הקבלן כמבוטחים/בעלים של הפוליסה (בניגוד למוטבים שלה), למרות שהדבר עלול לפגוע בכיסוי של בעלי הדירות.

אחריות - כמו כן, יש לוודא שהסעיפים בהסכם התמ"א 38 הנוגעים לאחריות לא ינוסחו בצורה המחריגה נזקים שונים הקשורים בפעולות הבעלים מתחולת פוליסת הביטוח (בכל מקרה הנזק הינו עקב העבודות, אך השאלה היא כיצד הוא נגרם), למעט החרגת נזק שנעשה במזיד על ידי בעלי דירה, אותה ניתן לקבל כחריג להכיסוי הביטוחי. למשל, ככל שבעלי דירה מסויימת לא שם לב לכך שיש בליטה בקרקע הנובעת מהעבודות, נפל ונגרם לו נזק על אף שהיה שלט אזהרה ליד הבליטה אבל הוא היה עסוק באותה עת במשהו אחר. זהו נזק שאמור להיות מכוסה על ידי הביטוח, ויש לוודא שנוסח ההסכם אינו מחריג אותו רק בגלל שהבעלים התרשל כשלא שם לב לבליטה (בניגוד לכל אדם אחר לגביו לא היה ספק לגבי הכיסוי הביטוחי).

​

4. יפויי כוח: יש להבטיח, כי ייחתמו יפויי כוח מספקים כדי למנוע את יכולתו של בעלים לשנות את דעתו באמצע הפרויקט ללא סיבה מספקת, לאחר שכבר הוסכם על ביצועו ובכך לפגוע ביתר הבעלים. במקביל, צריך לדאוג שייפויי הכוח לא יאפשרו לקבלן לבצע פעולות אלא בהתאם להסכם.

​

5. מכירת הדירות החדשות: חשוב לוודא שמכירות הדירות החדשות יתבצעו באופן שלא יפגע בבעלים הקיימים במקרה של ביטול ההסכם וכמובן לדאוג שיהיה מנגנון סביר להסרת הערות האזהרה שיירשמו על המקרקעין על ידי הקבלן, רוכשי דירות, גופים שיעמידו מימון ליזם וכד' במקרים המתאימים.

​

מצד שני, צריך שנוסח ההסכם יהא כזה שיכסה את צורכי הקבלן ברמה סבירה ויאפשר לו לבצע את הפרויקט על מכלול היבטיו, שהרי הקבלן לוקח בפרויקט סיכון ומשקיע בו כספים וזמן. צריך לדאוג לכך, שההסכם יכלול תנאים שיאפשרו לקבלן לקחת מימון בדרכים המקובלות, שההסכם לא יאפשר לבעלי דירה ספציפית לפגוע בפרויקט במהלך ביצועו ככל שהקבלן אינו מפר את ההסכם, צריך לדאוג שבעלי דירות יוכלו למכור את דירתם במהלך הפרויקט אך בלא שהדבר יפגע בקבלן, צריך לוודא שיהיה ניתן לבצע את השינויים הנדרשים במשרדי רשם המקרקעין (ככל שהדבר רלוונטי) בלא שבעלים כלשהו יוכל להפריע להליך זה אלא במקרה שהוא נעשה שלא בהתאם להסכם וכד'. 

 

* האמור לעיל מהווה, כמובן, התייחסות לנקודות ספציפיות בהסכם ואינו ממצה את מגוון הנושאים שצריך לבחון במסגרת ההסכם. כמו כן, האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי.