ייצוג בעלי דירות

אנו מייצגים בעלי דירות בבניינים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

ייצוג בעלי הדירות כבר משלבים מוקדמים של הפרויקט מסייע לבעלי הזכויות בדירות למזער סיכונים ולעיתים אף לשפר את הצעות היזמים בנקודות חשובות.

פעמים רבות הצעות היזמים אינן כוללות התייחסות לחלק מהנושאים שהינם בעלי חשיבות לבעלי הדירות בפרויקט מסוג זה (תמ"א 38 / פינוי בינוי) וליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע לבעלי הדירות לסכם עם היזם דברים נוספים עוד בשלב הראשוני של המו"מ. מובן, שבמקרה שחלק מהנושאים עולים רק בשלב מתקדם יותר של המו"מ, לאחר שהיזם כבר נבחר על ידי הבעלים והיתה התקדמות במו"מ, היזם עלול לגלות גמישות נמוכה יותר לגבי עניינים שלא סוכמו בשלב הראשון.

אנו מלווים את בעלי הדירות בכל שלבי הפרויקט, מתחילתו ועד לסיומו.

עצות לבעלי הדירות

כאשר מגיעים לשלב ההסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית ניתן לציין כמה מן הדברים להם כדאי לבעלי הדירות לשים לב*:

1. התמורה לבעלי הדירות: צריך לוודא שההסכם תואם את מה שהובטח לבעלי הדירות. במקרים רבים כולל הסכם מסוג זה אפשרות לשינויים שונים עקב הנחיות הרשויות, בהסכמת נציגות הבעלים וכד'. חשוב לוודא שהשינויים המותרים אינם פוגעים בדברים מהותיים לבעלי הדירות כגון, התמורה לכל אחד מהצדדים (משמע, מה מותר לקבלן לבנות ומה הוא נותן לדיירים), נקודות מהותיות בתכנון ובמפרט וכד'.

2. בטחונות: חשוב לוודא שיינתנו בטחונות מספקים כולל ערבויות בנקאיות הן במקרה שיש ליווי בנקאי והן במקרה שהפרויקט מתבצע ללא ליווי בנקאי. על הבטחונות המקובלים וכמה עצות בנושא ניתן לקרוא בדף זה.

3. ביטוח: כמובן, יש להבטיח שתנאי הביטוח יהיו מספקים. מקובל בפרוייקטים רבים שהיזם מממן יועץ ביטוח מטעם בעלי הדירות שיבחן האם בכל הנוגע לאינטרסים שלהם ישנו כיסוי מספק בביטוח. בפועל, בפרויקטים המבוצעים באמצעות ליווי בנקאי ממילא הגוף המלווה דורש מהיזם דרישות די מחמירות מבחינת סוגי הביטוח וגובהו, כך שמהבחינה הזו האינטרסים של בעלי הדירות הקיימים בסופו של דברים מכוסים.

אחריות - יש לוודא שהסעיפים בהסכם הנוגעים לאחריות לא ינוסחו בצורה המחריגה נזקים שונים הקשורים בפעולות הבעלים מתחולת פוליסת הביטוח (בכל מקרה הנזק הינו עקב העבודות, אך השאלה היא כיצד הוא נגרם), למעט החרגת נזק שנעשה במזיד על ידי בעלי דירה.

4. יפויי כוח: יש להבטיח, כי ייחתמו יפויי כוח מספקים כדי למנוע את יכולתו של בעלים לשנות את דעתו באמצע הפרויקט ללא סיבה מספקת, לאחר שכבר הוסכם על ביצועו ובכך לפגוע ביתר הבעלים. במקביל, צריך לדאוג שייפויי הכוח לא יאפשרו לקבלן לבצע פעולות אלא בהתאם להסכם.

5. דמי שכירות: בנושא דמי השכירות כתבנו כמה עצות בעמוד זה.

6. מימון הובלה (יותר מפעם אחת): יש לוודא שההסכם מכסה עלויות הובלה של תכולת דירות הבעלים במקרים בהם הפרויקט מתארך ובעלי דירות שעברו לדירות חלופיות צריכים לעבור מהדירה החלופית לדירה נוספת (ואף יותר מפעם אחת!).

7. מסירה: מומלץ מאוד לוודא כי לפני המסירה מתבצעת טרום-מסירה עם פרוטוקול מוקדם, בה מבצעים בדירה החדשה סיור אליו מוזמן גם המפקח מטעם הבעלים, בנוסף לבעלים, ועושים רשימת ליקויים אותם היזם נדרש לתקן עד המסירה. כך מגדילים את הסיכוי שהדירה תהיה מוכנה למסירה עם כמה שפחות ליקויים ומקטינים את מספר הליקויים שהיזם/קבלן יבצע לאחר מסירת הדירה החדשה ליזם. אין סיבה שהיזם לא ידאג לכך שהדירה תימסר עם כמה שפחות ליקויים על אף שברצונו למסור אותה כמה שיותר מוקדם.

* האמור לעיל מהווה, כמובן, התייחסות לנקודות ספציפיות בהסכם ואינו ממצה את מגוון הנושאים שצריך לבחון במסגרת ההסכם. כמו כן, האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי.