הענקת זכויות בניה נוספות לבניין במסגרת תמ"א 38

הממשלה ראתה חשיבות עליונה לעודד חיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן נגד רעידות אדמה. הממשלה אף סברה שמעט מאוד מבנים בארץ יחוזקו על ידי בעלי הדירות עצמם מכספם ולכן החליטה לתת תמריץ כלכלי לבניין שיחוזק נגד רעידות אדמה, דבר שמאפשר לבעלי הדירות למכור את זכויות הבנייה הנוספות כנגד קבלת שרותי בנייה.

תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה נוספות בבניין שיחוזק נגד רעידות אדמה, כמפורט להלן:

1.       זכויות להרחבת הדירות הקיימות – עד 25 מ"ר לדירה (כולל ממ"ד). אפשרות ההרחבה כפופה לקווי הבניין שנקבעו בתכנית.

2.       זכויות לבניית עד שתי קומות נוספות על הגג, בשטח הקומה המורחבת שמתחתן.

3.       זכויות לבניית קומה חלקית על הגג בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה.

4.       זכויות לבנייה בקומה המפולשת (קומת עמודים).

 

באמצעות הוספת זכויות אלה מאפשרת תמ"א 38 מימון חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה בדרך של מכירת זכויות בנייה ליזם/קבלן שמבצע את חיזוק הבניין, ובלא הוצאה כספית לבעלי הדירות.

בהתאם להוראות תמ"א 38, כאשר משתמשים במסגרת הפרויקט של חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה בזכויות בנייה מכוח תכניות אחרות, לא ניתן להוסיף לבניין הקיים יותר מסך הזכויות שפורטו לעיל (שתיים וחצי קומות על הגג וסגירת הקומה המפולשת). עם זאת, תכנית מפורטת לחיזוק מבנים שאושרה על ידי הוועדה המקומית בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 יכולה לאפשר הגדלת זכויות הבנייה מעבר לכך.

ישנן תכניות מפורטות שאושרו על ידי ועדות מקומיות במקומות שונים, הקובעות זכויות בנייה שונות לבניינים בערים מסויימות או באזורים מסויימים בערים שונות.

למשל, תב"ע 10038 שאושרה בירושלים מקנה לרוב הבניינים תוספת זכויות בהיקף מצומצם יותר מ- 2.5 קומות על הגג. זכויות הבנייה אף נקבעות לפי מספר הדירות הקיים, באופן שבעיר ההסטורית למשל בבניינים שיש בהם 14 דירות או יותר מתאפשרת הוספת 2 קומות על הגג ובבניינים עם פחות דירות ניתן להוסיף על הגג הקיים קומה וחצי.   

גם בתל אביב זכויות הבנייה נקבעות על פי אזורים/רבעים, כאשר בחלק מהבניינים ניתן להוסיף על הגג קומה ועוד קומה בנסיגה בשטח השווה לשני שליש קומה מורחבת. בחלק מהאזורים כגון הצפון החדש ודרום תל אביב על פי רוב ניתן להוסיף שתי קומות מלאות בתוספת קומה בנסיגה.

​

זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)

בהתאם להוראות התמ"א 38 (סעיף 14א), בפרויקט הריסה ובנייה מחדש במסגרת התמ"א 38, ניתן להשתמש בזכויות בנייה אלה במצטבר:

1. הזכות להקים את הבניין מחדש כולל שטחי בנייה בהתאם לשטח הדירות הקיים.

2. הזכויות המוקנות להרחבת הדירות הקיימות מכוח תמ"א 38, כולל תוספת 13 מ"ר שטח עיקרי לכל דירה קיימת.

3. נותרו זכויות בניה שטרם מומשו בבניין מכוח תכנית מפורטת החלה עליו, יתווספו זכויות בניה אלה לזכויות הנ"ל, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.

4. שטחים בנייה נוספים בהיקף של עד 3.5 קומות חדשות כפול שטח קומה קיימת מורחבת (קומה קיימת בתוספת 13 מ"ר לכל דירה)

5.  תוספת ממ"ד לכל דירה קיימת וחדשה. 

במסגרת תיקון 3א' לתמ"א 38 ניתן שיקול דעת רחב לוועדה המקומית ביחס להיקף זכויות הבנייה בניתן לקבל במסגרת תמ"א 38.

עיריות שונות קבעו היקף זכויות שונה מהאמור לעיל במסגרת תכנית מפורטת החלה במקרה של יישום תמ"א 38. למשל, במסגרת תב"ע 10038 קבעה עיריית ירושלים כי היקף הזכויות החדשות שניתן להוסיף לבניין החדש, בנוסף לזכויות הקיימות במגרש/בבניין בתוספת להרחבת הדירות הקיימות, היא 2.5 קומות מורחבות. יוער, כי התב"ע אושרה לפני תיקון 3א לתמ"א 38 ובכל אופן התכנית המפורטת היא הקובעת.

כמו כן, הבניין החדש צריך לעמוד בין היתר במגבלות גובה הבניין/קומות החלה במגרש וכן לעיתים במגבלות על מספר הדירות בהתאם לצפיפות המותרת בתב"ע ו/או שנקבעה על ידי הוועדה המקומית לפרוייקטי תמ"א 38/2.