תמ"א 38 - נושאים תכנוניים/משפטיים חשובים לבדיקה

ישנם כמובן את הנושאים המקובלים לבדיקה בפרויקט בנייה במישור התכנוני, המשפטי והפיננסי - זכויות בנייה, תב"עות החלות על המגרש, בעלי הזכויות בחלקה, הערות אזהרה, שעבודים, הצמדות, כדאיות כלכלית וכיו"ב.

אולם עקב אופיו של פרויקט התמ"א 38, בו מתבצע פרויקט בנייה יחסית משמעותי בבניין קיים, ישנן מגוון נקודות ייחודיות שחשוב לשים לב אליהן עוד בשלבים המוקדמים של בחינת הפרויקט. להלן מספר דוגמאות לעניינים בעלי חשיבות רבה לפרויקט שעלולים להתגלות ושמן הראוי לקחת בחשבון: 

​

1. הצמדות קיימות: במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק) ניתן לבצע עבודות ברכוש המשותף גם ללא הסכמת 100% מבעלי הזכויות, בכפוף לאישור המפקח על רישום המקרקעין. עם זאת, לעיתים ישנן הצמדות של חלק מהגג, קרקע, חניה, מחסן וכד' לדירה מסויימת ואז במקרה של תמ"א 38/1 ברוב המכריע של המקרים לא ניתן לבצע עבודה בשטחים אלה המהווים למעשה רכוש פרטי של אותה הדירה. יוער, כי בעש"א 48996-10-18 כלב ואח' נגד בן אורי חברה לעבודות ציבוריות ובנין בע"מ אישר בימ"ש המחוזי הריסת מחסן בבעלות פרטית לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (ובניית מחסן חדש גדול יותר תחתיו) אולם הדבר היה במקרה בו היה מדובר במצב בו לא ניתן היה לחזק את הבניין ללא הריסת המחסן והנציג הרשום של החברה הרשומה כבעלת המחסן לא הגיש התנגדות לפרויקט על אף שהוגשה לו התביעה.

​

2. הפקעות: בערים שונות בוצעו הפקעות של חלקים ממגרשים רבים, בד"כ לצורכי הרחבת הכביש. לא די להסתפק במידע שניתן לאתר באמצעות מערכת ה- GIS, למרות שלעיתים הוא נותן אינדיקציה ראשונית להפקעה שבוצעה. הפקעה וקו המגרש המעודכן משפיעים הן על אפשרויות הרחבת דירות קיימות במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק) והן בפרויקטי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), עקב כך שההפקעה מקטינה את המגרש.

יש לשים לב שישנם מקרים בהם שטח בחלקה סומן להפקעה עתידית במסגרת היתר הבנייה שהוצא לבניית הבניין והוצמד לאחת הדירות עם חכירה לרשות המקומית. כך, יתכן שה- GIS אינו כולל שינוי ייעוד של שטח זה כי טרם אושרה תב"ע הכוללת את הפקעת השטח. יתכן אף שמודד שיבצע מדידה של המגרש לא יהיה מודע לכך שהשטח הזה מיועד להפקעה, אף שהוא עדיין חלק מהמגרש. יתכן שבמסגרת היתר הבניה לפרויקט התמ"א 38 יופקע שטח זה, דבר שישפיע על קווי הבניין, זכויות הבנייה הבנייה וכד'. היות שמידע על החכירה מופיע בנסח הטאבו של הבניין וכן במסמכי רישום הבית המשותף, יש לבחון גם אותם בכדי להבין מה משמעות החכירה לרשות המקומית.

​

3. הבעלים הרשום של הבניין הוא חברה בע"מ: לעיתים הבית המשותף רשום כחברה בע"מ ובעלי הדירות רשומים כבעלי מניות, דבר המצריך ביצוע פעולות נוספות במסגרת פרויקט התמ"א 38 והגוזל זמן נוסף.

4. הקבלן שמר על שמו מחסן בבניין (והצמיד להם זכויות בנייה): ישנם מקרים שהקבלן שבנה את הבניין שמר לעצמו זכויות בבניין, כגון באמצעות הצמדה למחסן שרשם על שמו. בבניינים ישנים פעמים רבות מדובר בחברה קבלנית שנרשמה לצורכי הקמת הבניין הספציפי ובינתיים נמחקה ברשם החברות. הבעיה היא שעצם זאת שהחברה נמחקה אין משמעו שזכויותיה בבניין נמחקו גם הן. עדיין צריך לקבל את הסכמת בעלי המחסן. משמע, במצב כזה אפילו אם כלל בעלי הדירות (למעט המחסן) הסכימו לביצוע הפרויקט, עדיין יש לפעול בדומה למצב בו אין הסכמה של 100% מבעלי הזכויות, לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולמצוא פתרון משפטי למצב בו אחד הבעלים הוא חברה שנמחקה שצריך להודיע לה על ההליך בפני המפקח על הבתים המשותפים ולתת לה הזדמנות להעלות טענות בקשר לפרויקט. סוגיה זו עלולה אף להצריך ניהול הליך משפטי נוסף בבית משפט בקשר לחברה שנמחקה. 

מובן שהעניינים הספציפיים המפורטים לעיל אינם גורעים משלל הבדיקות שיש לבצע בקשר לעסקה. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי.