מומחה בהתחדשות עירונית
משרד עו"ד אמיר קלויזנר
הסכמי תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין)
עסקת תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין ) היא עסקה מורכבת יחסית. במרבית העסקאות בהן נבנות דירות חדשות בבית משותף קבלנים רוכשים קרקע או מבצעים עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע, כאשר הבנייה עצמה על קרקע ולא על בניין קיים. בתמ"א 38/1 לא רק שמדובר על ביצוע פרויקט בנייה גדול בבניין קיים אלא אף שהפרויקט מבוצע כאשר אנשים ממשיכים להתגורר בבניין.
הסכם התמ"א 38 והחיים בבניין בו מבוצע פרויקט
ביצוע שינויים בבניין הקיים, כולל פעמים רבות בדירות הקיימות, כרוך בסיכונים שונים לבעלי הדירות. עורך הדין המטפל בעסקת התמ"א 38 צריך להבטיח את זכויות הבעלים בשלל דברים בנוסף להיבטים המשפטיים המקובלים - ביטוח, וערבויות, נושאי רישום הערות אזהרה/שעבודים, תיקון צו הבית המשותף בסיום הפרויקט (כולל תקנון) וכיו"ב.
כאשר עו"ד דיירים מנסח הסכם תמ"א 38/1 הוא צריך להבטיח במסגרת ההסכם כי בעלי הדירות יוכלו להמשיך להתגורר בדירותיהם בתנאים הטובים ביותר שאפשר בנסיבות אלה ולמזער את הסיכון להם ולרכושם. למשל, הסכם התמ"א 38 צריך להסדיר גם עניינים כגון גישה בטוחה לבניין ולדירות, הבטחה שהמערכות בבית המשותף ימשיכו לפעול בתקופת ביצוע העבודות בבניין ומה קורה במקרה של תקלות וכן שבמהלך ביצוע העבודות לא יישאר פתח פתוח בדירה (שנפתח לצורך ביצוע שינויים בדירה) באופן שיאפשר גישה קלה לגנבים לדירה, למנוע מצב שחדר שנסגר בו חלון יישאר תקופה ארוכה ללא חלון חלופי (דבר שעלול לפגוע במגורים בדירה במהלך הפרויקט), מנגנון שיאפשר דיור חלופי במקרה בו דיירים נדרשים לעזוב את דירתם עקב העבודות ועוד.
במהלך ביצוע העבודות מגלים הדיירים בפרויקטי תמ"א 38/1 מה המשמעות של חיים בבניין בו מבוצע פרויקט בנייה גדול ומהם השינויים המבוצעים בדירותיהם וברכוש המשותף (כולל מערכות שונות בדירות וברכוש המשותף) וחשוב מאוד שההסכם יטפל בצורה טובה בדברים אלה בהם כרוכים חלק משמעותי מהסיכונים בפרויקט עצמו. טיפול בדברים אלה מהווה חלק חשוב מהשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות אל מול היזם.
הגדרת העבודות והתמורות בפרויקט בצורה ברורה
בנוסף לאופן ביצוע העבודות, אחד הדברים החשובים בהסכם התמ"א 38/1 הוא להבטיח כמה שניתן שהתוצאה הסופית של הפרויקט תהיה ידועה מראש לבעלי הדירות.
עם השנים גילו יותר ויותר בעלי דירות בסיום הפרויקט כי ישנם דברים רבים בפרויקט שנעשו באופן שונה ממה שחשבו שיקרה.
ברוב המקרים הדבר נגרם בעקבות זאת שבהסכם התמ"א 38 נשאר חופש ושיקול דעת נרחב ליזם לבצע דברים שונים ללא מגבלות ברורות. גם התמורה לבעלים נשארת בהסכמים רבים כפופה לשיקול דעת הרשויות כאשר נוסח ההסכם אינו מבטיח בצורה מספקת את התמורה המינימלית לבעלי הדירות ואינו מגביל בצורה מספקת את הפגיעה באינטרסים של בעלי הדירות. היות שבדרך כלל מדובר בהסכמים ארוכים, חלק גדול מבעלי הדירות אינם קוראים אותם לעומק, וחשוב שעו"ד של הבעלים יסביר להם מה התמורה המינימלית שלהם בפרויקט ומהם השינויים האפשריים ביחס לתמורה שהציג להם היזם במהלך המו"מ ואפילו ביחס לתכניות המהוות חלק מן ההסכם (בד"כ כאמור כפופות לשינויים כאלה ואחרים).
מומלץ גם לבעלי הדירות עצמם לנסות להבין לפני שהם חותמים על ההסכם מהו חופש הפעולה של היזם ומה המינימום לו הוא מתחייב. למשל, מומלץ להבין דברים אלה:
1. מהו מספר הקומות המקסימלי וכן מספר הדירות המקסימלי שהיזם רשאי לבנות.
2. היכן ימוקמו המערכות המשותפות כגון חדר/פינת אשפה, פתרון הגז והיכן תמוקם החניה. ככל שיהיו מתקני חניה (מכפילים/משלשים) יש לדעת מה המיקום שלהם והמרחק שלהם מדירות קיימות בקומות הנמוכות.
3. איזה חלק מהחצר יישאר חצר משותפת/גינה ומהן ההצמדות לדירות היזם (ככל שתהיינה). מקובל כמובן גם שהגג העליון החדש נשאר רכוש משותף.
4. מה מינימום ההרחבות/תוספות שיהיו לבעלי הדירות ומה התמורה החלופית שיקבלו בעלי דירות בהן הרחבת הדירות קטנה מבדירות האחרות (ככל שניתנת תמורה כזו). האם יש מנגנון שמחייב את היזם לפעול באופן שיבטיח שהם יקבלו את התמורה הזו או שההסכם מנוסח בצורה כזו שבסופו של דבר יתכן תרחיש שעקב "אילוצים תכנוניים" או "שיקול דעת הרשויות" הם לא יקבלו את התמורה המובטחת... מהו מנגנון ביטול ההסכם במקרה שחלק מהדיירים לא מקבלים את המינימום שהובטח להם.
5. יש להבטיח שהיזם לא יהיה רשאי להציב אנטנות סלולריות שאינן לשימוש עצמי בבניין.
6. באזורים בהם ישנן דירות רבות להשכרה לטווח קצר (כגון AIR BNB), כגון תל אביב, הבעלים יכולים לדרוש שיירשם בתקנון הבית המשותף בסיום הפרויקט כי אין להשכיר דירות בבניין בהשכרה לטווח קצר.
7. להבטיח שהשימוש בדירות יהיה למגורים בלבד (אלא אם מוסכם אחרת).
8. לדאוג שנושא החניה ומתקני חניה יוסדר מראש בצורה נאותה. ראו פירוט נוסף כאן.
יש לזכור שפעמים רבות היזם/קבלן מעדיף לבצע את הדברים בצורה הנוחה לו ביותר ו/או המוזילה את עלויות הפרויקט וכן מנסה במסגרת ההסכם להשאיר בידיו את חופש הפעולה לבצע את הדברים בהתאמה לאינטרסים שלו. לפיכך, יש לוודא שהסכם התמ"א 38 יבטיח את התמורה המקסימלית לבעלי הדירות (ובכל אופן לא פחות מהמינימום שיסכימו לו מראש) וכן שאופן תכנון/ביצוע הפרויקט ידאג לאינטרסים המהותיים של בעלי הדירות ולא יפגע בהם.