משרד עו"ד אמיר קלויזנר - מתמחה בהתחדשות עירונית
הרוב הדרוש לביצוע פרויקט פינוי בינוי
החוק בו נקבע הרוב הדרוש לביצוע פרויקט פינוי בינוי הוא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006.
הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות במתחם פינוי בינוי לצורך אישור לתכנית פינוי בינוי הוא בעלי הדירות במתחם, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמתחם, ובנוסף יתקיימו שני התנאים להלן:
1. בבעלות הבעלים שחותמים שלוש חמישיות (60%) לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מתחם. (קיים חריג במקרה של בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות – אז נדרש כי בבעלות הבעלים שחותמים יהיו שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף.
2. יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מתחם צמודים לדירות בעלי הדירות שחתמו;
יצוין, כי בסופו של דבר בכדי להוציא אל הפועל פרויקט התחדשות עירונית צריך חתימות של 100% מבעלי הדירות וככל שלא כל הבעלים חותמים על ההסכם צריך לנקוט הליכים משפטיים בכדי להוציא את הפרויקט.
הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 ("חוק החיזוק") מאפשר לקבל אישור לביצוע פרויקטי תמ"א 38 בהעדר הסכמה של 100% מבעלי הזכויות. בכך הוא חריג לעקרון הכללי במקרקעין כי הוספת דירות חדשות לבית משותף דורש הסכמת כל בעלי הזכויות.
פרוייקטי תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין)
הרוב הנדרש לצורך ביצוע הפרויקט (בכפוף לאישור המפקח על רישום המקרקעין) הוא שני שלישים מבעלי הדירות ובלבד ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
החוק קובע באופן מפורש אף כי ניתן להצמיד חניות לדירות החדשות שנבנות במסגרת תמ"א 38, דבר שלא הוסדר בחוק באופן מפורש לפני תיקון מס' 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).
פרוייקטי תמ"א 38/2 (חיזוק הבניין)
בפרויקטי הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות ובלבד ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
מה המשמעות שאין חתימה של 100% מבעלי הזכויות על ההסכם?
הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין
במקרה שאין הסכמה של 100% מבעלי הזכויות יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין בכדי לקבל אישור לפרויקט. המפקח ייתן לבעלי הדירות הזדמנות לטעון את טענותיהם.
ניתן להגיש תביעה למפקח עוד לפני הוצאת היתר הבנייה ובלבד שנתקבלה החלטה של רשויות התכנון לאשר את הבקשה להיתר בנייה בתנאים. הכוונה היא לאישור הבקשה בכפוף לתנאים סטנדרטיים להוצאת ההיתר, כגון תשלום אגרות בנייה והיטלים (ההגדרה המדוייקת מופיעה בחוק ובד"כ יש להגיש למפקח אישור בכתב של הרשות המקומית כי התנאי התקיים).
ככל שבעל דירה מתנגד לעסקה שנחתמה על ידי הרוב וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, הוא רשאי להגיש למפקח תביעה, כמובן, לאחר שהפרויקט אושר על ידי הוועדה המקומית. בהתאם לפסיקה, הכוונה בפגיעה מהותית בזכויות אינה פגיעה בתמורה תאורטית שהבעלים יכלו לקבל, לדעת הדייר המתנגד, מיזם אחר אלא לפגיעה בזכויות בעלי הדירה באופן יחסי לתמורה שקיבלו בעלי הדירות האחרים בבניין.
ככל שהמפקח על רישום המקרקעין רואה רואה כי הדבר נדרש כדי להכריע בתביעה, הוא רשאי למנות שמאי מקרקעין שיגיש לו חוות דעת בנושא. הדבר נעשה באמצעות פניה למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שממנה את אחד השמאים מתוך רשימת השמאים בהתאם לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו - 2006. המפקח מוסמך לפסוק בין היתר תשלומי איזון ו/או פיצוי כספי לטובת בעלי הדירה ככל שמצא כי אכן זכויותיו קופחו.
מגבלה על רישום חלקת משנה חדשה בהעדר הסכמה של 100%
בפרויקטי תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין) ניתן לרשום חלקת משנה חדשה (בד"כ מחסן, חדר גז וכד') ולהצמיד לה את הבנייה והקרקע עליה בונים את הדירות החדשות, דהיינו, הגג וחלקים בקומת הקרקע המפולשת (ככל שמתוכננות דירות חדשות בקומת הקרקע). היחידה הרישומית החדשה נרשמת בבעלות בעלי הדירות הקיימות והיא נרשמת ללא עיקולים/משכנתאות הקיימים על דירות הבעלים.
רישום חלקת משנה חדשה מאפשר רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות חדשות, בנקים למשכנתאות מטעמם וכן לטובת בנק מלווה ככל שהפרויקט מבוצע בעזרת ליווי בנקאי. כמו כן, רישום חלקת המשנה החדשה מקל על תהליך תיקון צו הבית המשותף בסיום הפרויקט שכן הוא הופך את רישום הדירות לפשוטה יותר.
האפשרות לקבל ליווי בנקאי לפרויקט מותנה (בין היתר) ברישום חלקת המשנה החדשה והצמדת הקרקע וזכויות הבנייה לבניית הדירות החדשות ליחידה זו, שכן במסגרת הליווי הבנקאי הבנק דורש שעבוד של הקרקע וזכויות הבנייה באמצעות רישום משכנתא מדרגה ראשונה ולא ניתן לשעבד את זכויות הבנייה כשאין חלקת משנה בבניין שהן צמודות לה.
על פי סעיף 8 לנוהל של אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, לשם רישום חלקת המשנה החדשה נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. במקרה שאין חתימות של מלוא בעלי הזכויות על ההסכם, לא ניתן לבצע את הליך רישום חלקת המשנה החדשה בטאבו עד סיום הליך התביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין ומינוי על ידו של אדם שיחתום במקום בעל הזכויות בבניין שלא חתם על ההסכם.
הדחיה ברישום חלקת המשנה החדשה עלולה ליצור עיכוב בפרויקט ובהוצאתו אל הפועל.