משרד עו"ד אמיר קלויזנר - מתמחה בהתחדשות עירונית
בטוחות בעלי הדירות בפרויקטי פינוי בינוי
פרויקט ליווי בנקאי מתבצע כפרויקט "סגור" באמצעות ליווי בנקאי. הגוף המלווה, שיכול לכלול בנק, חברת ביטוח, גופים פיננסיים שעובדים בד"כ ביחד עם חברת ביטוח ולעיתים עם חברת ביטוח ובנק, מעמיד את המימון הנדרש לפרויקט מעבר להון העצמי שהיזם משקיע בפרויקט. הבנק המלווה או חברת הביטוח מעמידים את הבטחונות לפרויקט כולל ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכן את ערבויות הבעלים.
בעמוד זה נסקור את הבטחונות המקובלים במסגרת הסכמי פינוי בינוי וכן ניתן המלצות לגבי מספר בטוחות שאנו נוהגים לבקש במסגרת הסכמים מסוג זה.
ערבות חוק מכר
ערבות חוק המכר הינה ערבות בנקאית בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) שנועדה להבטיח את מסירת הדירה החדשה לבעלים. הערבות תהא בתוקף עד למועד מסירת החזקה בדירה החדשה לידי הבעלים והתקיימות התנאים להחזרתה כמפורט בההסכם.
ערבות חוק המכר שיקבל כל בעלים תהיה בגובה שווי הדירה החדשה על פי דו"ח האפס שיכין השמאי מטעם היזם לצורך קבלת הליווי הבנקאי לפרויקט. הערבות צמודה למדד תשומות הבניה למגורים ממועד הנפקתה ועד השבתה/ביטולה לגוף המלווה.
מימוש ערבות חוק המכר קורה לפי תנאיה רק בתרחיש בו הפרויקט נעצר לתקופה ארוכה והיזם או הבנק המלווה אינם מתכוונים או אינם מסוגלים להשלימו. מדובר בתרחיש קיצוני וחריג ביותר הואיל וברוב התרחישים אפילו אם היזם נתקע באמצע הפרויקט עדיף לגוף המלווה לפעול להשלמת הפרויקט בדרכים העומדות לידיו בהסכם הליווי ולמסור את הדירות לבעלים על פני לא להשלים את הפרויקט כלל (דבר הכרוך בכך שהגוף המלווה יצטרך לשלם את הכספים מתוך הערבויות שהעמיד).
ערבות חוק המכר היא בשווי הדירה החדשה וצמודה למדד תשומות הבנייה למגורים.
לצורך מימוש ערבות חוק המכר בעלי הדירות צריכים לפנות לבית משפט בבקשה לקבל צו שיאפשר להם לממש את הערבות. בדרך כלל לא ניתן לממש אותה עקב עיכובים אפילו אם משמעותיים אם התהליך הוא כזה שעדיין נראה סביר שהגוף המלווה פועל או צפוי לפעול תוך זמן סביר לפתור את הבעיה.
ישנם הסכמים בהם נקבעות "עילות מימוש משופרות" לערבות חוק המכר בהן ניתן לממש אותן גם בתנאים מקלים יותר ממה שנקבע בערבות הסטדנרטית שהנוסח שלה נקבע על ידי המפקח על הבנקים, למשל, הפסקת עבודות למשך 12 חודש (לעיתים מכנים אותה "ערבות משופרת"). פעמים רבות זה מופיע כהתחייבות של היזם לנסות להשיג ערבות כזו ולעיתים כתוב שהנציגות יכולה לוותר על זה לבקשת היזם אם הגוף המלווה לא יסכים לכך. במציאות, פעמים רבות הגופים המלווים לא מסכימים לעילות משופרות אלה ובשלב הליווי הבנקאי בעלי הדירות נאלצים להסתפק הערבות הסטנדרטית. כמו כן, במקרה שהוסכם על ערבות חוק מכר עם עילות מימוש "משופרות" עדיין בהליך משפטי בית משפט מסתכל על האינטרס של כל הצדדים הנוגעים בדבר ואם הגוף המלווה יטען שהוא עדיין פועל להמשך ביצוע הפרויקט (וימציא לכך אמסכמתאות מספקות) ויציג תמונה לפיה עדיין יש סיכוי סביר לכך שבסוף ייבנו הדירות החדשות וכי מימוש הערבויות יגרום נזק לפרויקט, סיכוי גבוה שבית המשפט לא יאפשר את מימוש הערבויות בתנאים "המשופרים". זאת כמובן כל עוד בעלי הדירות מקבלים את דמי השכירות אותם הם זכאים לקבל במסגרת ההסכם.
ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות
מומלץ שערבות זו תכסה דמי שכירות למשך תקופה כמה שיותר ארוכה. לא תמיד מקבלים ערבות לתקופה של כל תקופת הבניה הצפויה אבל גם סביר מאוד שממילא דמי השכירות ישולמו באופן שוטף ובפרט אלא אם תצוץ בעיה קיצונית בפרויקט. גם לבנק המלווה יש אינטרס שדמי שכירות ישולמו באופן שוטף כדי שהערבות לא תמומש וגם ליזם כי אם הערבות תמומש גם ליזם תהיה בעיה מול הגוף המלווה.
הואיל ולעיתים ערבות זו אינה מכסה מראש את כל תקופת הבניה אני ממליץ לבקש בנוסף גם צ'ק בטחון של היזם לכיסוי תקופת שכירות נוספת, כבטוחה נוספת. כדאי לבקש במסגרת ההסכם כי צ'ק בטחון זהיופקד בנאמנות בידי ב"כ הדיירים עד מועד מתן הודעת הפינוי של הדירות הקיימות וכתנאי לכניסתה לתוקף.
ערבות בדק
מקובל לקבל ערבות בדק עם השלמת הבניין ומסירת דירות הבעלים בהתאם להוראות ההסכם וכנגד השבת ערבויות חוק המכר. ערבות זו נועדה לשמש כבטוחה לכך שהיזם יתקן ליקויים ואי התאמות בדירות הבעלים וברכוש המשותף, וזאת למשך תקופה מוסכמת לאחר מסירת דירות הבעלים.
יש לוודא שאם מגיעים לתרחיש בו יש צורך במימוש הערבות כספי השימוש לא מכסים רק את הדיירים הראשונים שפונים בבקשה לממש את הערבות (בהנחה שקיימת זכות מימוש לפי ההסכם) ומומלץ לוודא שיש בהסכם מנגנון שיבטיח גם את זכויות יתר הבעלים למקרה שגם להם יהיה צורך בשימוש בערבות.
מקובל גם לבקש ערבות מיסים, ערבות להבטחת רישום הבית המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף.
ערבות לניהול הליכים משפטיים
לא תמיד מופיעה בהסכם. מומלץ לוודא שישנה ערבות שתבטיח כיסוי הוצאות בעלי הדירות במקרים בהם יש צורך במימוש ערבויות באמצעות עו"ד או בנקיטת הליכים משפטיים במקרים קיצוניים כגון ביטול ההסכם במקרה של הפרה יסודית שלו על ידי היזם ולצורך ביטול הערות האזהרה לאחר ביטול ההסכם ככל שהיזם אינו מבטל אותן בהתאם להוראות ההסכם. מדובר בערבות משותפת לבעלי הדירות ובדרך כלל היא נועדה לתרחישים קיצוניים ולא להליכים שבעל דירה כזה או אחר מעוניין לנקוט בהם.
בטוחה למימון הוצאות ההובלה
כדאי לנסות להתנות את השבת הערבות להבטחת תשלום דמי שכירות ליזם בסיום הפרויקט בכך שהיזם שילם את מלוא דמי השכירות בהתאם להסכם אלא גם את ההובלה, בכדי שתהיה בטוחה גם לכך. ככל שהיזם אינו מסכים לכך (ובדרך כלל אין סיבה שלא יסכים לכך), למרות שסביר להניח כי היזם ישלם את דמי ההובלה על פי ההסכם, מומלץ לבקש בטוחה גם לתשלום זה אפילו אם זה צ'ק של היזם ולא ערבות בנקאית.