​​​זכויות קשישים בפרויקטי פינוי בינוי

 

רקע

המחוקק לקח בחשבון שישנם אנשים שקשה להם לעבור לדיור חלופי, לחיות שם מספר שנים ואז לחזור לגור בדירה החדשה שתיבנה בפרויקט ונתן חלופות שונות בכדי להקל עליהם. לצורך כך נקבעה בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 חובה להציע לקשישים, אנשים הנוטים למות ואנשים במצב סיעודי פתרונות חלופיים, בנוסף לאפשרות לקבל דירת תמורה חדשה בבניין חדש שייבנה במסגרת הפרויקט.

​

החוק קובע כי ישנם מקרים בהם סירוב של קשיש לחתום על עסקת פינוי בינוי ייחשב כסביר בנסיבות בהן לא הוצעה לו חלופה בהתאם לחוק לקבלת דירה חדשה בפרויקט. בעקבות זאת, בהסכמי פינוי בינוי מקובל לכלול לכל הפחות את המינימום הנקבע בחוק ובהרבה הסכמים ניתנות ם חלופות נוספות מעבר למינימום המוגדר בחוק.

​

מומלץ לבעלי הדירות לנסות לכלול בהסכם הפינוי בינוי מספר חלופות לבחירת הקשישים מבין האפשרויות הקיימות, כדי לאפשר לקשישים מגוון אפשרויות לבחירה. אפשר גם לבדוק איתם מה ההעדפות שלהם ולנסות לקבל את הסכמת היזם לכלול אפשרויות אלה במסגרת ההסכם, למעט במקרה שהדבר אינו אפשרי מבחינה תכנונית (בפרט, שתי דירות קטנות בפרויקט במקום דירה אחת, דבר שלא תמיד אפשרי מבחינה תכנונית).

​

מי נחשב "קשיש" לפי החוק?

החוק קובע כי קשיש הוא אדם ביום חתימת הסכם הפינוי בינוי הראשון בבניין מלאו לו 70 שנה, והוא התגורר בדירה לפחות שנתיים. עם זאת, לקשיש שמלאו לו 75 שנה במועד חתימת הסכם הפינוי בינוי הראשון בבניין החוק קובע כי צריך להציע חלופות נוספות.

המועד לקביעת גיל הקשיש: על פי חוק המועד בו נעשית הבדיקה אם בעל דירה עומד בהגדרה של קשיש הוא המועד הקובע לענין הגיל הוא המועד בו נחתמה עסקת פינוי ובינוי על ידי אחד מבעלי הדירות בבית משותף, כלומר, מועד חתימת ראשון הבעלים על עסקת פינוי בינוי עם אותו היזם.

​

החלופות המינימליות שעל היזם להציע לקשישים (בגיל 70)

הסכם הפינוי בינוי צריך להציע לקשישים לפחות אחת משלוש החלופות א' – ג' כמפורט להלן, לפי בחירת היזם (למעט ביחס לקשיש בגיל 75, לגביו ראו מה שכתוב למטה), נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה חדשה בפרויקט כמו כל הבעלים:

חלופה א' - מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה:

1. מעבר לבית אבות (כלומר, דיור מוגן), לרבות בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה.

המעבר לבית אבות צריך להיות עד למועד פינוי הדירה הקיימת של הקשיש בהתאם לעסקת הפינוי ובינוי.

 "בית אבות" – כולל לא רק דיור מוגן אלא גם מקום המעניק שירותי סיעוד לנזקקים, שניתן לו רישיון על פי חוק הפיקוח על המעונות, התשכ"ה-1965.

ביחס לחלופה זו נקבע בחוק מיסוי מקרקעין כי הזכות למגורים בבית אבות היא למגורי המוכר או בן זוגו, כלומר, די בכך שאחד מבני הזוג הוא קשיש והזכות מוקנית גם לבן זוגו שאינו קשיש.

2. רכישת דירה חלופית ששווייה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה הקיימת. מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש – אם הקשיש מבקש זאת.

3. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה הקיימת.

חלופה ב' - שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.

חלופה ג' - דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, והכול בשווי דומה לשווי דירת התמורה. תשלומי איזון – משמע, תשלום כספי בשווי ההפרש בין דירת התמורה אותה היה זכאי הקשיש לקבל בהסכם הפינוי בינוי לבין שווי דירת התמורה הקטנה יותר אותה בחר לקבל.

 

קשיש בגיל 75

לגבי קשיש בגיל 75 (במועד הקובע כאמור לעיל) יש חובה להציע לו את חלופה א' לעיל, שכוללת מתן אפשרות בחירה לקשיש מבין 3 החלופות המפורטות בה.

 

חולה הנוטה למות ואדם שהיה זכאי לגמלת סיעוד

על פי החוק יש חובה להציע את חלופה א' לעיל, שכוללת מתן אפשרות בחירה מבין 3 החלופות המפורטות בה, גם לבעלי דירות אלה:

1. חולה הנוטה למות - כהגדרתו בחוק החולה הנוטה למות, התשס"ו-2005

2. אדם שבמועד חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה התגורר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995.

​

​​